Hey 首購族!你適合買房嗎?(8)衡量財務風險

嗨~你好,我是Miss桂圓。

這是我的上課筆記「你適合買房嗎?給居住焦慮世代的購屋指南」

分享給正在考慮是否該買房子的首購自住族

買房評估思考點(8)衡量財務風險

衡量財務風險主要是評估,買了房子,是否超出負擔能力。

財務條件①:存至少30%的頭期款

買房子請量力而為,不要看買不起的東西。先存足頭期款再說。

財務上要容許自己,有點彈性的風險,因為有可能萬一貸款突然無法申貸,或是貸放成數不足。不要讓自己財務上壓的很緊很慘,要有財務上的風險意識,所以頭期款至少存足30%。

假設Amy和Adam想買一間北投的房子,總價1,000萬,那麼他們至少要準備300萬的頭期款。

財務條件:房貸不超過收入的30%

房貸金額不超過家庭(一起供房的人)的總收入30% (或者三分之一)

假設Amy和Adam一個月的總收入是10萬元,那麼每月繳的房貸金額設定在3萬元左右,不會太過吃力。

用①+②推算買多少錢的房子最合適?

【先用條件②】

假設每月繳的房貸金額設定在3萬元,房貸利率為1.5%,貸款期間20年。回推貸款總金額約落在 620萬元。

來源:https://firstloan.firstbank.com.tw/LoanRepayment/LoanTrail.action

【再用條件①】

總價×70%=620萬元。 換算總價約為885萬元

結論:月收入10萬元的家庭,在頭期款只準備30%的情況下,購買房子的價錢為885萬以內較合適,生活不會因為買房子而變得太吃力。如果想買超過885萬的房子,就得提高頭期款,或增加每月繳的房貸金額。

那~大台北地區, 885萬以內能買到什麼房子?

讓我們搜尋房屋網站來看看吧~

搜尋時間:2021年5月。

(因可能涉及版權問題,所以只放了文字敘述,沒有截圖)

【台北市】

(依照價錢由大到小排序)

文山區木新路|公寓|3房2廳2衛|權狀33.15坪|主建27.17坪|32年|4F/5F|單價  : 26.7萬/坪|總價885萬元(只有地上權)

萬華區康定路|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀15.33坪|主建13.52坪|48年|4F/6F|單價  : 57.4萬/坪|總價880萬元

北投區奇岩路|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀25.23坪|主建7.42坪|8年|4F/5F|單價  : 34.88萬/坪|總價880萬元(含車位,公設比37%)

中山區中山二路|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀11.25坪|主建5.3坪|17年|3F/14F|單價  : 78.22萬/坪|總價880萬元(公設比42%)

大同區市民大道一段|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀19.13坪|10年|14F/18F|單價  : 46萬/坪|總價880萬元(含車位)

中山區林森北路|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀12.28坪|主建8.06坪|35年|5F/7F|單價  : 71.5萬/坪|總價878萬元(公設比25%)

內湖區大湖山莊街|電梯大樓|1房2廳1衛|權狀13.15坪|主建8.65坪|28年|2F/6F單價  : 63.73萬/坪|總價838萬元(公設比27%)

中山區長春路|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀9.98坪|主建4.83坪|26年|12F/12F|單價  : 76.95萬/坪|總價768萬元(公設比43%)

【新北市】

(依照價錢由大到小排序)

中和區中山路二段|電梯大樓|開放式格局|權狀14.6坪|13年|7F/12F|工業用地|單價  : 60.62萬/坪|總價885萬元

永和區仁愛路|公寓|2房2廳1衛|權狀16.35坪|主建16.35坪|52年|3F/4F|單價  : 54.13萬/坪|總價885萬元

板橋區民生路|電梯大樓|1房1廳1衛|權狀15.44坪|15年|29F/37F|單價  : 56.99萬/坪|總價880萬元

汐止區中正路|公寓|3房2廳1衛|權狀35.03坪|30年|4F/5F|單價  : 25.12萬/坪|總價880萬元

三重區貴陽街|公寓|開放式格局|權狀24.5坪|39年|4F/5F|單價  : 35.92萬/坪|總價880萬元

三重區重安街|電梯大樓|2房1廳1衛|權狀17.78坪|主建12.6坪|24年|3F/14F|單價  : 49.49萬/坪|總價880萬元

三重區仁愛街|公寓|3房2廳1衛|權狀23.9坪|主建20.87坪|44年|3F/4F|單價  : 35.07萬/坪|總價838萬元


由以上的搜尋得到結論:

夫妻雙薪10萬元的家庭,準備頭期款265萬,購買總價885萬的房子,房貸利率1.5%,房貸約為3萬元/月,貸款期間20年。

這樣的財務條件,在大台北地區,是能買到房子的,不過屋齡、大小條件較差。

另外必須考慮的是,屋齡、大小地區,這3個因素會影響銀行貸款成數及年限。一般來說,較為嚴格的限制如下:

關於銀行貸款的限制

① 借款人年齡+借款期間<75歲

② 屋齡+借款期間<房屋使用年限(以台灣最普遍的結構RC來說,多數銀行設定商業及住宅用房屋年限為50年,工業用則只有40年)

③ 單一建物面積(含主建物及附屬建物,不含公設)在20坪以上,才有可能貸到85成。(現在公設至少30%起跳,主建物及附屬建物加起來20坪的話,回推權狀坪數大約29坪)

④ 台北市全區及新北市重點區域(如板橋、永和、三重等),才有可能貸到85成,其餘縣市最多8成。

以上條件僅供參考,詳情因每家銀行及每個人的條件狀況不同,請依各家銀行內規為準。

不可忽略~隱藏的交易成本

  交易成本容易被忽略,包括尋找房子的時間成本、仲介費用(通常買方2%,賣方4%)、買屋負擔的稅費賣屋負擔的稅費、搬家費、購買家電家具、裝潢…等。買/換房子的交易成本至少是房價的10 % 。如果購買1千萬的房子,林林總總的額外費用至少要抓100萬。

  如果沒有確定住定 5-7 年以上,千萬不要買/換房子。因為短期的買進賣出,其實是划不來的。我個人認為抓10年也行,因為人生與房屋的生命周期大約10年轉換一次。(參考另一篇文章-買房思考評估點2:人生與房屋的生命週期

本篇文章重點

  1. 頭期款:至少存到房價的30%
  2. 房貸金額:最多不超過收入的30% (張金鶚老師是說三分之一)
  3. 隱藏的交易成本不少(大約房價的10%),確定會住5-7年以上才買。

張金鶚老師不斷強調,產品還是最重要的,沒有看到喜歡的產品,就算財務條件都準備好了,也不要買。

不為了買而買,這點我非常認同。

但另一方面,坦白說,依照剛剛Amy和Adam的例子,月收入10萬元的家庭(在台灣已經不算低),先存了265萬的頭期款,購買總價885萬的房子,選擇每月付3萬元的房貸,背債20年。以這樣的條件,在大台北地區,應該買不到心目中「尚且」理想的房子。

光是要財務條件準備好,就不是一件簡單的事情。

「可以買房子」和「可以買到理想的房子」,又是兩回事。

是否買房?還是值得好好想一想呢。

如果覺得這篇文章有幫助,
幫我分享給更多人看到,謝謝!

祝安好,我們下篇文章見。

by Miss桂圓 😀


關於「首購族」到底該不該買房?

我總共整理出11個思考評估點, 11篇文章,會在2021/4/3-6/12 的每周六中午12點準時發佈。

如果你想第一時間看到,按下方訂閱文章發佈通知吧 😀

本篇文章純屬個人的上課筆記整理及心得分享。非屬商業用途,也不構成任何購屋建議。

這張圖片的 alt 屬性值為空,它的檔案名稱為 1609817907605339621.jpg
推薦分享給你Hahow 好學校線上課程學習平台,名字取自台語「學校」ha̍k-hāu 的發音(ㄏㄚˇ ㄏㄠ),裡面有各式各樣的主題課程,幫助愛學習的人多一個管道獲得知識,
我自己也常常在Hahow搜尋想學習的課程,例如張金鶚老師這堂買房課:)

歡迎你!
One Step網站會分享金錢觀念、理財方法思維學習心得筆記。

理財幫助人生美好
閱讀點亮思維視野
追蹤我們吧!一起學習進步成長!

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

這個網站採用 Akismet 服務減少垃圾留言。進一步瞭解 Akismet 如何處理網站訪客的留言資料