Hey 首購族!你適合買房嗎? (4):付房租 or 付房貸?

嗨~你好,我是Miss桂圓。

這是我的上課筆記「你適合買房嗎?給居住焦慮世代的購屋指南」

分享給正在考慮是否該買房子的首購自住族

買房思考評估點(4):到底要付房租給房東 or 付房貸給銀行?

當房租跟房貸金額一樣的時候,很多人會認為租不如買,

他們會說:為什麼要幫房東繳房貸?

但是這也牽涉到,你是否已準備好頭期款?

張金鶚老師上課提到重點,

還沒存到頭期款的話,就不用在這時候繼續思考該不該買房了。

到了準備好頭期款程度的時候,

找到「心目中理想的好房子」是判斷「該付房租給房東 or 付房貸給銀行」這個議題的關鍵。

當房租跟房貸相等,不能單單只因為「存夠錢了」就買,

「產品」還是最重要的,也就是房子本身你喜不喜歡。

租房VS買房比一比

租房子買房子
優點(1) 自由,可以隨時搬家
(2) 方便,東西壞了找房東處理就好
(3) 提高投資打造被動收入的機會(因如果收入不變的情況下,可投入投資的錢更多)
(1) 安全感
(2) 繳完房貸後,有一間房子。老了不用怕被房東趕。

缺點(1) 不能隨意裝潢
(2) 房東想漲租就漲租

(1) 額外的費用多(稅、修繕、利息…等)
(2) 機動性較低,如果住一住不喜歡的話,不容易短期內搬走

買房前,這三項缺一不可

  1. 已存到頭期款
  2. 已找到心目中理想的好房子
  3. 貸款月繳金額低於收入的三分之一

我認為除了產品本身,還必須考慮機會成本這件事,

跟買房比起來,假設選擇不買房,而是把買房的頭期款,和每月繳的貸款拿去投資,哪個選擇能讓我提早退休?

租房和買房經過20年的差異 ?

我們實際舉例分析來看看,租房or買房經過20年的差異。

Cindy這位小資女在2020年(30歲)時開始考慮該買房,或租房。

假設Cindy決定租房,她租下一間位在新北市三重區 25坪/10樓/有電梯的房子,每月房租是2萬元。

假設Cindy決定買房,買下一間跟上述條件相同的房子,購入價800萬,她已有2成自備款160萬,所以要貸款8成640萬,房貸利率為1.5%,試算接下來20年每月房貸繳款30,883元(如下圖)。(點此試算玩玩看)

來源:https://firstloan.firstbank.com.tw/LoanRepayment/LoanTrail.action

20年共繳多少錢?

租房Cindy 20年付出房租$480萬

買房Cindy 20年付出房貸 $7,411,893+頭期款$160萬 =$9,011,893

若租房 Cindy,把原本預計用作頭期款的160萬拿去單筆投資股票,並且把買房跟租房每月的繳款差額($30,883-$20,000=$10,883),每月定期投入買股票,假設年報酬率為5%,20年後,會有一筆股票資產價值$8,658,505 。計算如下:

$4,340,224(160萬單筆投入。點此試算玩玩看 複利終值)+$4,318,281($10,883 每月定期投入。點此試算玩玩看 年金終值)=$8,658,505 

另一方面,買房 Cindy,在繳款20年後100%擁有一間屬於自己的房子,當初購入800萬的房子,假設通膨率1.26%(根據行政院主計處最新發佈的消費者物價指數年增率),經過20年後,房價增值至$10,291,407。(點此試玩看看 複利終值)

來源:https://www.dgbas.gov.tw/point.asp?index=2

【比較表】租房20年 vs 買房20年

租房20年買房20年
每月繳款多少錢?$20,000$30,883
20年共繳多少錢在住房?$480萬頭期款$1,600,000
本金$6,400,000
利息$1,011,893
共繳$9,011,893
20年後擁有的資產?價值 $8,658,505的股票價值$10,291,407的房子
獲利?
(收益-投入成本)
$8,658,505-$160萬-($10,883×12×20)
=$4,446,585
$10,291,407-$9,011,893
=$1,279,514
擁有這筆資產的優勢?若投資到賺錢的好公司將配發股利股息,假設每年配發5%股息,可領約43萬元。不用怕房東漲房租或趕走。
可以抵押房子跟銀行借錢(如投資理財貸款、養老房貸等)。
變因?房租漲價機率高(以過往來看)。
股票有可能跌價或漲價。有可能不配發股息,或配更多。
……等等
房子有可能跌價(交通不便的地方、建商品質差等),或漲更多(如捷運周邊)。
……等等
(以上不含任何買賣交易的費用)

思考時間

30歲的Cindy過了20年後,來到50歲,想要提早退休的她,

是擁有「800萬的股票」,還是「一間價值1000萬的房子」能讓她達成退休目標呢?

這個議題留先給你思考,

哪個比較好?沒有標準答案,因為每個人的考量不同,風險承受度也不一樣。

在全部筆記內容發佈完畢之後,我會寫下我的看法與你分享。

如果覺得這篇文章有幫助,
幫我分享給更多人看到,謝謝!

祝安好,我們下篇文章見。

by Miss桂圓 😀


關於「首購族」到底該不該買房?

我總共整理出11個思考評估點, 11篇文章,會在接下來的每周六中午12點準時發佈。

如果你想第一時間看到,按下方訂閱文章發佈通知吧 😀

本篇文章純屬個人的上課筆記整理及心得分享。非屬商業用途,也不構成任何購屋建議。

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